Аверин Руслан: почему покупка квартир больше не приносит прежней доходности

Украинский рынок недвижимости постепенно отучает инвесторов от лёгких денег. Ещё недавно схема казалась почти беспроигрышной: купить квартиру на этапе строительства, дождаться ключей, продать дороже или найти арендатора. Теперь всё сложнее. Оценивая ситуацию в строительном секторе, независимый финансовый аналитик и инвестор Ruslan Averin (Аверин Руслан) отмечает, что дорогие кредиты, осторожность покупателей и снижение доходности аренды заставляют пересматривать привычные инвестиционные стратегии. Даже хорошая квартира больше не гарантирует прибыль, а владельцы свободного капитала всё чаще сравнивают потенциальный доход от недвижимости с банковскими депозитами и коммерческими объектами.

Дорогая ипотека тормозит рынок

Всё спотыкается о простой ипотечный калькулятор. Семья рассчитывает на двухкомнатную квартиру, вводит стоимость жилья, первоначальный взнос и процентную ставку. Смотрит на итоговую переплату — и энтузиазма заметно меньше. Иногда после такого расчёта покупатели возвращаются к однокомнатным квартирам, а иногда просто откладывают сделку до лучших времён.

Инвесторам ещё сложнее. Если деньги приходится занимать под высокий процент, будущая аренда должна покрывать не только содержание квартиры, но и стоимость финансирования. Арендная плата растёт далеко не такими темпами. Получается странная ситуация: объект вроде бы сохраняет стоимость, а обслуживание вложенного капитала обходится всё дороже.

На рынке уже заметны перемены. Покупатели дольше выбирают жильё, торгуются, запрашивают документы и не торопятся подписывать договор после первого посещения отдела продаж. В Киеве, Львове, Днепре и других крупных городах всё чаще оценивают не только площадь и планировку. Генератор, резервное питание, автономное отопление, укрытие и транспортная доступность могут оказаться важнее красивого вида с двенадцатого этажа.

Отдельная история — государственная программа «єОселя». Она помогает определённым категориям граждан приобрести жильё на специальных кредитных условиях, однако доступна не всем. Есть требования к заёмщикам и объектам недвижимости. Поэтому рассчитывать, что одна программа вернёт массовый ажиотаж на первичном рынке, пока не приходится.

Застройщики уступают в цене

В отделах продаж настроение сменилось. Эпоха, когда квартиры активно бронировали после просмотра красивых картинок из буклета, для многих проектов закончилась. Теперь покупатель приходит въедливый: с калькулятором, вопросами к юристу и собственным списком условий для скидки. Менеджеру уже недостаточно рассказать про будущий парк во дворе и панорамные окна.

Девелоперы тоже считают деньги. Строительство нужно финансировать, площадку — обслуживать, сотрудников — оплачивать. Непроданные квартиры не превращаются в прибыль только потому, что они красиво выглядят на сайте. Поэтому застройщики всё чаще предлагают специальные условия, причём не всегда афишируют реальное снижение стоимости квадратного метра.

На практике встречаются разные варианты. Одному клиенту могут предложить прямой дисконт на конкретную планировку, другому — рассрочку с небольшим первоначальным взносом. Иногда в стоимость включают кладовую, паркоместо или отделочные работы. При полной оплате тоже есть пространство для переговоров: девелоперу нужны деньги сейчас, и готовность покупателя внести всю сумму становится весомым аргументом.

Но не всякая акция действительно выгодна. Низкий первый взнос может сопровождаться удорожанием оставшейся суммы, а обещанная бесплатная отделка — оказаться весьма условным бонусом. Сравнивать нужно полную стоимость квартиры, а не крупную цифру скидки на рекламном баннере.

И ещё один момент. Красивый ценник со скидкой 10–15% не гарантирует безопасность сделки. До подписания договора придётся проверить разрешительную документацию, права на земельный участок, судебные споры и историю предыдущих проектов девелопера. Если менеджер уверяет, что специальная цена сгорит через два часа, лучше не торопиться. Такие предложения порой живут месяцами.

Аренда уже не спасает

Покупка квартиры под сдачу долго считалась понятным способом получать регулярный доход. Купил однокомнатное жильё, сделал ремонт, поставил мебель — и каждый месяц получаешь арендную плату. Только вот между суммой в объявлении и реальной прибылью владельца есть приличная дистанция.

Чистая математика на конкретных цифрах: однокомнатная квартира за $70 тыс., сданная по $300 в месяц, принесёт за год $3600. Голые 5,1% годовых от вложенной суммы. Цифра выглядит сносно только на бумаге — до первого ремонта или простоя объекта.

В расчётах часто «забывают» про мелкие бытовые расходы. Сантехника течёт, холодильники выходят из строя, мебель изнашивается, а после нескольких арендаторов косметический ремонт уже не кажется необязательным. Добавьте сюда налог на доход, услуги риелтора, особенно если собственник живёт за границей, и неизбежные недели простоя при смене жильцов. В итоге на руках остаётся сумма, далёкая от красивых цифр из объявлений.

Есть и ещё одна проблема — непредсказуемость арендаторов. Один съезжает раньше срока, другой задерживает оплату, третий оставляет после себя квартиру, которой требуется небольшой ремонт. Всё это время собственник продолжает оплачивать содержание недвижимости. Пассивный доход иногда напоминает вторую работу. Только начальника нет, зато звонки по поводу протекающего крана бывают и поздно вечером.

На этом фоне гривневые банковские депозиты начинают выглядеть интереснее. При определённых условиях номинальная ставка по вкладу способна превысить чистую доходность жилой аренды. Разумеется, сравнивать инструменты напрямую нельзя: различаются налогообложение, инфляционные риски, валюта, ликвидность и условия сохранности капитала. Но инвестору уже недостаточно просто услышать, что квартира будет приносить 300 долларов ежемесячно. Ему нужно знать, сколько останется после всех расходов.

«Покупать жилье по привычке “потому что бетон всегда дорожает” больше не работает. С учетом дорогих денег и низкой аренды частные инвесторы начинают искать более доходные ниши — например, коммерческие склады и фонды REIT». Эта оценка Руслана Аверина (Ruslan Averin) отражает изменение инвестиционной логики. Квартира больше не воспринимается как универсальный актив, который автоматически приносит прибыль. Теперь приходится считать доходность, учитывать расходы и сравнивать жильё с альтернативными инструментами.

Куда перемещается капитал

Инвесторы не обязательно уходят из недвижимости. Они меняют направление вложений. Если обычная квартира приносит скромный арендный доход, внимание переключается на коммерческие объекты, которые обслуживают торговлю, производство и логистику.

Украинский бизнес адаптируется к новым условиям, перестраивает маршруты поставок, формирует дополнительные запасы товаров. Для всего этого нужны площади. Причём не просто пустые помещения с бетонным полом, а объекты с охраной, удобным подъездом грузового транспорта, погрузочными зонами и необходимыми коммуникациями.

Складская недвижимость становится одним из направлений, заслуживающих внимания. Арендаторами могут выступать торговые сети, дистрибьюторы, производители и интернет-магазины. Для них принципиальны расположение, техническое состояние здания и возможность организовать бесперебойную работу. Договор с таким арендатором потенциально способен обеспечить более предсказуемый денежный поток, чем сдача обычной квартиры.

Логистические комплексы идут дальше. Здесь речь уже о хранении, сортировке, обработке и распределении товаров. Впрочем, входной порог в такие проекты значительно выше, а оценка инвестиционных рисков требует понимания коммерческой недвижимости и экономики конкретного региона.

Есть и более доступные варианты: небольшие торговые помещения, офисы, сервисные площади. Но удачная локация здесь решает почти всё. Магазин на оживлённой улице и помещение в полупустом торговом центре могут иметь одинаковую площадь, но совершенно разные перспективы аренды.

Отдельно стоит разобраться с фондами REIT. Они позволяют инвестировать в портфель объектов недвижимости, не покупая самостоятельно склад, офис или торговое здание. Доход зависит от результатов фонда, структуры активов и условий распределения прибыли. Однако красивое название REIT не гарантирует ни высокой доходности, ни сохранности вложений. Нужно изучать юрисдикцию, комиссии, ликвидность, отчётность и реальные объекты в портфеле.

Аверин Руслан обращает внимание на переход от простого накопления квадратных метров к оценке финансового результата. Для Украины это особенно актуально: коммерческая недвижимость тоже зависит от безопасности региона, состояния экономики и платёжеспособности арендаторов. Склад может оказаться интереснее квартиры, но только если за ним стоит реальный спрос, а не обещания продавца.

Как не ошибиться с покупкой

Отказываться от квартиры только потому, что аренда стала менее выгодной, тоже не стоит. Для собственного проживания качественное жильё остаётся важной покупкой. Да и инвестиционные возможности никуда не исчезли. Просто теперь приходится внимательнее выбирать объект и не принимать рекламные обещания за готовую финансовую модель.

Перед сделкой полезно изучить предложения в том же районе. Сколько аналогичных квартир продаётся? За какую сумму их действительно сдают? Есть ли спрос на конкретную планировку? Сколько придётся потратить на ремонт, мебель и обслуживание? И главное — получится ли продать объект без существенного дисконта, если деньги понадобятся раньше запланированного срока?

Входить в котлован сейчас — отдельный риск. Задержка сдачи даже на 12 месяцев автоматически превращает инвестицию в замороженный капитал. А ведь покупатель рассчитывал не просто дождаться ключей, но и получать арендную плату. Если проект столкнётся с финансовыми или юридическими проблемами, первоначальная скидка быстро потеряет привлекательность.

Поэтому проверять нужно не только репутацию застройщика, но и разрешения на строительство, документы на землю, судебные разбирательства, состояние коммуникаций и фактический прогресс работ. Желательно посмотреть уже реализованные проекты компании, поговорить с жильцами и выяснить, насколько обещания отдела продаж совпали с реальностью. Иногда такая проверка экономит больше денег, чем самая щедрая скидка.

Украинская недвижимость не утратила инвестиционной ценности, но прежняя вера в автоматическое удорожание квадратного метра постепенно уступает место расчётам. Руслан Аверин (Аверін Руслан) обращает внимание на необходимость сравнивать жилые объекты с альтернативными способами размещения капитала. Иногда разумнее купить квартиру для семьи, иногда — присмотреться к коммерческому помещению, а порой лучше вообще не торопиться со сделкой. Главное, чтобы решение принималось на основании реальных цифр, а не старой привычки считать любой бетон гарантией будущего богатства.